Na minha modesta opinião,
o estatuto legal do Angariador Imobiliário em Portugal…
O ponto base de partida:
A principal norma que regulamenta a actividade imobiliária em Portugal é clara.
Pode ler-se no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto
http://www.iapmei.pt/iapmei-leg-03.php?lei=3097 que o Angariador Imobiliário:
É uma pessoa singular (Artigo 4.º, nº 1);
A inscrição na actividade e sua manutenção dependem do preenchimento cumulativo, pelos requerentes, de ser empresário em nome individual (Artigo 24.º, nº 1, al.a) e de ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social (Artigo 24.º, nº 1, al.b)
Exerce a sua actividade sob o regime de contrato de prestação de serviços (Artigo 4.º, nº 1);
O contrato mencionado no n.º 1 está sujeito à forma escrita (Artigo 4.º, nº 4);
O exercício da actividade de angariação imobiliária depende de inscrição no IMOPPI em vigor e da celebração de contrato de prestação de serviços com empresa de mediação imobiliária detentora de licença válida (Artigo 24.º, nº 1);
O contrato mencionado no n.º 1 pode estabelecer que o angariador, numa área geográfica determinada, preste serviços, em exclusivo, para uma empresa de mediação imobiliária (Artigo 4.º, nº 3);
É obrigado a desenvolver as acções e a prestar os serviços previstos, respectivamente, nos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º, necessários à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas empresas de mediação imobiliária (Artigo 4.º, nº 1);
É-lhe expressamente vedado o exercício de outras actividades comerciais ou profissionais (Artigo 4.º, nº 2);
Situações deveras extraordinárias
O legislador definiu a figura do Angariador Imobiliário como devendo ser necessariamente um empresário em nome individual.
Podia ter feito diferente, por exemplo dizendo que o poderia ser também, para além de poder ser um Trabalhador com vínculo contratual de trabalho por conta de outrem, ou poderia por exemplo dizer que teria necessariamente de assumir a forma de Empresa constituída sob um dos formatos que é usual existirem.
Muitas definições seriam possíveis.
Mas a lei preferiu dizer que o Angariador Imobiliário deve ser necessariamente um empresário em nome individual.
Para logo de seguida o obrigar a que actue no quadro de um regime de contrato de prestação de serviços, com contrato sujeito à forma escrita, com celebração de contrato de prestação de serviços com empresa de mediação imobiliária detentora de licença válida, isso já é sui generis.
A lei prende assim um empresário em nome individual a uma empresa a quem deve prestar serviços, acrescentando em exclusivo, determinando que seja obrigado a desenvolver as acções e a prestar os serviços necessários à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas referidas empresas de mediação imobiliária, sempre sem alternativa--- tudo isso é obra!
Sem alternativa, dissemos bem:
A lei é exacta e precisa quando, para além da exclusividade na relação de um “Independente” com uma e uma só Empresa, acrescenta que ao Angariador Imobiliário é expressamente vedado o exercício de outras actividades comerciais ou profissionais.
Não lhe são vedadas apenas outras actividades comerciais.
Nem tampouco ou tão só actividades comerciais no Sector Imobiliário. Ou noutro qualquer Sector.
É-lhe taxativamente vedado o exercício de outras actividades profissionais.
Todas.
Todo e qualquer exercício de trabalho ou ganha-pão profissional.
Pode por exemplo jogar football de salão, mas só a brincar. Se a equipa for profissional ou jogar lá perto, nem pensar.
Teatro de Bairro, tudo bem, se for 100% amador. De outro modo, não.
Cavar batatas e cuidar de um palmo de terra de horta, só como hobby e para a panela da sopa de sua própria casa. Vender uns pés de couve, nem pensar.
Enfim, na sua azáfama frenética de criar um estatuto de falso profissional independente, o legislador determinou que tem de ser ele a ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social (e não uma qualquer Empresa, isso não, nem, nunca, jamais, onde hipoteticamente fosse contratado como um normal Trabalhador e onde parte das obrigações sociais competissem ao Empregador).
O legislador português fez assim aparentemente o papel useiro e vezeiro do mau estudante, do cábula que copia pior e com erros o que à pressa vislumbrou por cima do ombro dos outros.
Foi lá fora, mandou traduzir à pressa, e zás pás catrapás:
Força de Decreto-Lei!
Não é, mas deveria ser e será um dia…
Pouca importância tem sido dada ao conceito “pode”, em “O contrato mencionado no n.º 1 pode estabelecer que o angariador, numa área geográfica determinada, preste serviços, em exclusivo, para uma empresa de mediação imobiliária”(Artigo 4.º, nº 3).
“Pode” significa literalmente que pode ser que sim, e que pode ser que não.
A lei e a prática têm reduzido o problema de forma unívoca a “pode, isto é, deve ser que sim”.
Mas essa não é a única leitura possível.
E se é verdade que um vime se dobra e parte com facilidade, até com as mãos e a força de uma criança, também consta que “o velho pai, quando dos vimes todos fez um feixe, atando-os com um vincelho”, não mais esse feixe se deixou partir”. http://journals.aol.com/iprof/iprof/entries/2006/10/11/-e-dos-vimes-todos-fez-um-feixe-atando-os-com-um-vincelho.-e-voltando-se-para-o-filho-disse/63
Por outro lado, foi uma lástima, muito elucidativa, que o legislador tivesse a essa facilitada exclusividade imposto uma outra:
Ao Angariador Imobiliário, “ é-lhe expressamente vedado o exercício de outras actividades comerciais ou profissionais (Artigo 4.º, nº 2).
Estamos loucos, ou vivemos no reino do surreal?
Fala o legislador do alto cargo de Presidente da República? Fala de insanáveis incompatibilidades entre chefiar um governo num Estado Membro e simultaneamente se ser Presidente da Comissão Europeia? Refere a lei a efectiva impossibilidade de se ser ao mesmo tempo Procurador-geral da República e se guardarem funções, com processos em curso e tudo, num qualquer escritório de advogados?
Não.
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Médico só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a um Hospital, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem medicina, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Engenheiro só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a uma Construtora, ou a uma Câmara Municipal, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem engenharia, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Farmacêutico só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a uma Farmácia ou a uma Farmacêutica, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem farmácia, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Professor só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a uma Escola, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem ensino, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Mediador de Seguros só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a uma Seguradora, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem mediação de seguros, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Economista só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a um Banco ou Empresa, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação, mas mantendo esse estatuto de independente, com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem gestão, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse “falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisa de uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
O que o legislador pretendeu dizer foi que um Advogado só pode trabalhar como Profissional Independente, e que tem obrigação de se vincular por contrato escrito a um Tribunal, por exemplo, num contrato que pode estabelecer a exclusividade dessa relação (aqui comparável à condição de um Juiz de carreira, por exemplo), mas mantendo esse estatuto de independente (aqui bem diferente da condição de um Juiz de carreira, e nem pensar em ter um qualquer estatuto ou vínculo à Função Pública ou coisa que o valha), com toda a instabilidade e precariedade por exemplo a esse estatuto associadas, e não podendo exercer nem advocacia, nem consultoria, nem nenhuma outra actividade profissional em mais lugar nenhum. E mais, acrescentou a lei: sem tal contrato, não pode exercer. E ainda: contribuições sociais, todas por conta desse“falso trabalhador independente”, e pagas na hora, de outro modo a inscrição ou manutenção da sua actividade, zero. E mais: para trabalhar, precisade uma inscrição (paga), de renovações regulares da inscrição (novamente pagas), e se houver atrasos ou não pagamentos, paga mais (coimas).
Os exemplos são incontáveis, com uma ‘nuance’:
O legislador contudo, avisadamente, não falou de Médicos, de Engenheiros, de Farmacêuticos, de Professores, de Mediadores de Seguros, de Economistas, de Advogados nem de tantos outros Sectores Profissionais, pois se tivesse ousado fazê-lo, caía-lhe o Carmo, e a Trindade e mais uma Classe Profissional unida e organizada em cima por inteiro, sem apelo, nem agravo.
Falou antes sim de Angariadores Imobiliários, em boa ou má hora ainda não unidos, e ainda não organizados.
Boa hora para uns.
Má hora para outros.
Adivinha quem for capaz.
E preveja o que o futuro terá de ser, quem ousar sonhar, ousar mexer-se, ousar actuar!
